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La mirada pública estaba en la megaconstrucción en terrenos de Texcoco, pero el negocio se extendía 20 kilómetros al oriente de la capital del país, justo donde se ubica el actual Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (AICM) “Benito Juárez”, y se basaba en la especulación inmobiliaria, corroboran datos de la empresa propiedades.com.
Tras la cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de México (NAIM), la oportunidad se ha esfumado. Pero queda la zona suburbana de la base de Santa Lucía, en los límites de los municipios de Tecámac y Zumpango, en el Estado de México, a donde Andrés Manuel López Obrador, Presidente electo de México, ha ofrecido trasladar a los contratistas.
“Los pueblos de la rivera del Lago de Texcoco –agrupados en el Frente de Pueblos en Defensa de la Tierra– llevaban al menos 17 años señalando lo ilegítimo del proyecto y el gran lucro que se pretendía generar a costa de los derechos colectivos de los pobladores de la región”, aseguró Antonio Lara Duque, coordinador general del Centro de Derechos Humanos Zeferino Ladrillero (CDHZL) con sede en el Edomex.
“Esto que anuncia López Obrador como la intención de desarrollar un Santa Fe dentro de la región de Texcoco y en el contexto del Aeropuerto, ya se inició en Santa Lucía desde 2006, pero con un desarrollo inmobiliario rapaz destinado a sectores sociales humildes”, documentó el abogado.
“En Santa Lucía, el Gobierno de Andrés Manuel López Obrador tiene la obligación legal de hacer una consulta libre, previa, informada, culturalmente adecuada y de buena fe antes de anunciar la construcción del nuevo aeropuerto. De no hacerla, estaría en una condición idéntica a la del Gobierno de Enrique Peña Nieto violando el derecho de los pueblos”, opinó.
De septiembre de 2015, cuando de manera oficial se empezaron los trabajos para la construcción del Nuevo Aeropuerto, el precio promedio de un inmueble en las colonias aledañas se encontraba entorno a 1 millón 050 mil pesos. Tres años después, al corte de septiembre pasado se cotizaba ya en 1 millón 580 mil pesos, un aumento de 50.47 por ciento, documentó propiedades.com.
Medido por el precio del metro cuadrado –el indicador por excelencia del mercado inmobiliario–, la plusvalía se ha incrementado 21.82 por ciento al pasar de 6 mil 909 pesos en 2017 a 8 mil 417 pesos este año.
Para el análisis se levantaron precios en 18 colonias que rodean la obra: Cuchilla del Tesoro, San Juan de Aragón (sección II, III y IV), Peñón de los Baños, Moctezuma 2 sección, Caracol, Arenal, Arenal Puerto Aéreo, Ampliación Caracol, Adolfo López Mateos, Federal, 4 Árboles y Aviación Civil, cuya oferta está muy cargada a lo residencial aunque también hay uso comercial e industrial.
“Cuando un anuncio se lleva acabo en torno a un proyecto de alto impacto como es un aeropuerto internacional, la importancia estratégica y la relevancia económica de la zona se potencia, y genera una atracción importante de nuevos proyectos de toda la mezcla inmobiliaria (industrial, comercial, residencial)”, explicó en entrevista Leonardo González Tejeda, analista de real estate de propiedades.com.
El interés entre inversionistas y desarrolladoras se potencia porque, de acuerdo con González, hay expectativas a largo plazo de poder capitalizar mayores plusvalías de manera sostenida una vez que el proyecto inicie y entre en operaciones, y porque mejora la “marca ciudad” de la zona por su capacidad de conectividad global.
Esta semana, el Presidente electo aseguró que la “campaña de ruido” contra la Consulta Nacional vinculante fue por la molestia de los “afectados” que planeaban construir “una especie de Santa Fe” en los terrenos que hoy ocupa el Aeropuerto Internacional “Benito Juárez”.
Ahora que casi 70 por ciento votó por la alternativa en Santa Lucía, ya no podrán, dijo López Obrador.
Dos días antes de que iniciara la Consulta Nacional, el 23 de octubre pasado, la Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Rosario Robles Berlanga, presentó el “Programa Territorial Operativo de la Zona Oriente del Valle de México”, que vinculaba un desarrollo urbano ligado al actual Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (AICM) y el NAIM.
Meses antes, el empresario Carlos Slim Helú –el hombre más rico del país y uno de los principales contratistas del proyecto cancelado– propuso un uso de grandes alcances para los terrenos del AICM, que contemplaba una avenida más ancha que la del Paseo de la Reforma y que sería el eje del desarrollo en las 770 hectáreas que conforman el área que ocupa el “Benito Juárez”.
EL NEGOCIO, ¿DE TEXCOCO A SANTA LUCÍA?
Especialistas en Economía y Política coincidieron en que la zona del oriente del Valle de México, por la presencia del NAIM en Texcoco, era una mina de oro si se instalaban departamentos, comercios, oficinas y hoteles que formarían “una ciudad aparte”.
La misma Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) lo previó. Su presidente, Alejandro Kuri Pheres, dijo el pasado abril que los terrenos que desocuparía el aeropuerto actual eran “un nicho de oportunidad enorme para los desarrolladores inmobiliarios”.
Al ser área federal, los terrenos debían entrar en un proceso de desincorporación de la concesión y luego a concurso, venta o subasta para comercializar el espacio, visualizó. “Forzosamente para que sea económicamente viable tiene que haber desarrollo inmobiliario”, reiteró Kuri Pheres.
Sin embargo, el AICM “Benito Juárez” seguirá operando, en conjunto con las adecuaciones a la base militar de Santa Lucía y al Aeropuerto Internacional de Toluca, según el plan preliminar, por lo que la zona de Santa Lucía es el nuevo potencial de desarrollo urbano.
“Podríamos esperar que la evolución de los precios [en la zona aledaña a Texcoco y del “Benito Juárez”] sufra un menor ritmo de crecimiento o al menos un estancamiento, debido a que el proyecto no se va a consolidar. Esperaríamos que los predios que estaban ofertados encuentren una nueva vocación inmobiliaria”, previó Leonardo González, analista dela empresa propiedades.com.
En la zona de la base militar de Santa Lucía, observó, los costos de la vivienda subieron 4.72 por ciento al pasar de 750 mil pesos en octubre de 2016 a 785 mil 400 pesos en las colonias que rodean la base militar: Tecámac de Felipe Villanueva Centro, San Pedro Potzuacan, San José, Santa María Ajoloapan, San Juan Pueblo Nuevo, Santo Domingo Ajoloapan, Paseos de Tecamac, Los Reyes Acozac y San Judas Xoloc.
“Esta zona es suburbana o en proceso de transición para ser considerada un área metropolitana, por lo que todavía no descuenta las inversiones en infraestructura pública y todavía no ha descontado la concurrencia de nuevos proyectos. Esperaríamos que esta zona se desarrollara integralmente en toda la mezcla inmobiliaria [residencial, comercial e industrial] al igual que con el anuncio de Texcoco. Su potencial a largo plazo estará muy vinculado a la ejecución, desarrollo y operación de este nuevo proyecto”, previó.
Por ahora, agregó, desde 2016 a 2018 han detectado oferta comercial e industrial, pero al igual que en Texcoco está cargado a lo residencial en 70-30. “Sus precios aún han mostrado un crecimiento moderado”, dijo González.
Sobre las características de la zona, el coordinador del centro de derechos humanos mexiquense, Antonio Lara, expuso que tanto Texcoco como Santa Lucía están dentro de lo que se conoce como la cuenca del Valle de México. El subsuelo del que se capta el agua es el mismo.
“En la región de Santa Lucía –que se sitúa en los límites de los municipios de Tecámac y Zumpango– desde 2006 se ha venido desarrollando una política inmobiliaria que de por sí ya ha puesto en riesgo la sustentabilidad hídrica de la región”, afirmó el abogado.
Desde ese año, en la zona se cambió el destino del uso de suelo a un comercial y habitacional, cuando antes era suelo preponderantemente agrícola.
“El mismo conflicto que se estaba generando en Texcoco y estuvo durante 17 años, si no tenemos cuidado estamos en la antesala de reproducirlo ahora en Santa Lucía, la zona norte del estado”, advirtió.
Desde una perspectiva política, el director del Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad Iberoamericana en Puebla, Juan Luis Hernández Avendaño, coincidió en que “la mirada empresarial depredadora es comprar barato para después vender caro. Es justo lo que tiene el oriente de la Ciudad de México porque es una zona poco desarrollada”.
“Es un modus operandi político y empresarial que ya nos sabemos de todas estas décadas para sacar más de la inversión inicial”, sentenció.
El economista Sergio Saldaña Zorrilla agregó que”pudieron haber hecho un conglomerado de conjuntos residenciales y comerciales para generar una nueva zona de la ciudad de clase alta”.
Sobre Texcoco, afirmó, “era sumamente importante para el Gobierno de Peña Nieto el consolidar al menos un proyecto que diera muchas ganancias a los grupos de empresarios aleados. Debe ser frustrante este retroceso. Era el barco insignia del viejo régimen y al hundirse, en el mundo de los símbolos, representa la derrota de su élite”.
EL PLAN DE ROBLES
El programa de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), presentado el martes 23 de octubre por Rosario Robles Berlanga, a dos días de la Consulta Nacional, integra y vincula al actual Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México con el que se construye en Texcoco, con un potencial de beneficiar a 6.4 millones de personas de 12 municipios del Estado de México y tres alcaldías de la Ciudad de México.
Este planteamiento a largo plazo, detalló Robles Berlanga, debe ser visto “como una hoja de ruta” al integrar al sector social, el económico, la red de vialidades y el transporte público con interconexiones, y zonas verdes en un área “históricamente no atendida”.
Consta, agregó la titular de la Sedatu, de una estrategia de ordenamiento territorial, una red de infraestructura básica, provisión de servicios de salud, educación y cultura.
“El futuro de la zona dependerá en gran medida de la coordinación entre los distintos gobiernos y de las decisiones ambientales, así como de uso de suelo que tomen las autoridades municipales”, aseguró Rosario Robles.
Por su parte, el hombre más rico de México, Carlos Slim, presentó en abril un proyecto “informal” para que en los terrenos del actual aeropuerto se hiciera una avenida “más ancha que Reforma” para áreas comerciales, parques, fuentes, canchas de fútbol, viviendas, comercios y hoteles.
Grupo Carso tiene un considerable número de contratos para la construcción del NAICM en Texcoco.
“Esto va más allá de un negocio legal, legítimo, el cuidar las inversiones, el que se respete el Estado de Derecho. Esto tiene que ver con negocios que se proyectaron hacia el futuro”, aseveró López Obrador en un video donde se veía a lado el libro ¿Quién manda aquí? de Felipe González, sobre la crisis de la democracia representativa.
“Ahora puedo decirlo. Durante la consulta no podía yo hablar porque tenía que actuar con imparcialidad. Pero en el fondo, lo que estaba de por medio en la construcción del Aeropuerto de Texcoco es el quedarse con los terrenos del actual aeropuerto. Llegué a ver hasta el anteproyecto”, dijo.
El pasado 23 de octubre, en conferencia de prensa, la titular de la Sedatu dio a conocer el Programa Territorial Operativo de la Zona Oriente del Valle de México que integra, ordena y vincula al actual Aeropuerto Internacional de la CdMx con el nuevo que se construye en Texcoco y que ha sido cancelado. Foto: Sedatu
EL ANTEPROYECTO
Desde julio de 2016, el equipo de investigación de Aristegui Noticias reveló el “Estudio para determinar el uso futuro del AICM y sus beneficios sociales” elaborado por la consultora española IDOM para la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT).
Plantea tres opciones, de las cuales el centro urbano es el prioritario al generar un estimado de 106 mil 223 millones de pesos de ingresos por venta de terrenos y edificación.
El centro urbano, “especie de Santa Fe” según López Obrador, fue calificada con 7.804 puntos por su factor económico, social, y urbano, pese a los negativo en el ambiente. Un parque metropolitano obtuvo 6.446 puntos y una Ciudad de la Investigación, como Ciudad Universitaria en el sur de la ciudad, solo 5.796 puntos.
De acuerdo con la solicitud de transparencia, el conjunto de oficinas y comercios contemplaba la circulación de 155 mil 661 nuevos habitantes en viviendas.
Se construirían más de 5 millones de metros cuadrados de edificios habitacionales; 213 mil de comercios y 444 mil oficinas, así como un hotel de 23 mil metros cuadrados.
El proyecto también contemplaba un parque tecnológico, centro comercial, centro de convenciones, universidad, hospital, cine, y áreas libres.
Para el estudio se realizó una encuesta ciudadana, la cual reflejó una oposición de la población por el riesgo de que la zona, a unos 10 minutos del metro Pantitlán y cerca de la Central de Abastos, se volviera “un sitio elitista”con vivienda caras que no implicara una mejora para la calidad de vida.
LA REASIGNACIÓN DE CONTRATOS
Los especialistas coincidieron en que la cancelación del proyecto aeroportuario simbolizó “una derrota” de la élite política con un impacto económico transitorio, y un golpe de poder que muestra las nuevas reglas para el empresariado acostumbrado a un modelo de negocios para unos cuantos.
“Era una insignia de los negocios que quería hacer la élite política vinculada a Peña Nieto, incluido sus alfiles económicos como Carlos Slim y otros. La jugada de Andrés Manuel López Obrador ha sido destruirles el negocio”, determinó el académico de la Iberoamericana, Juan Luis Hernández.
A diferencia de la cancelación de los dos trenes (México-Querétaro y el de Yucatán) durante este sexenio o de la suspensión de la refinería en Hidalgo con el calderonismo, aseguraron que el malestar de los empresarios que se ven afectados en su expectativa de ganancia se ha acentuado por la “sobrerreacción” de los mercados y la excesiva divulgación de los medios.
“Hay mucho ruido porque el establishment estaba acostumbrado a este tipo de megaproyectos y lo están defendiendo por todos los medios a su alcance, y con narrativas de miedo”, afirmó Hernández.
El economista de la London School of Economics Diego Castañeda documentó que en otros países como Alemania, Australia o la India se han cancelado obras sin que impacte en su crecimiento.
“Son impactos transitorios, es la coyuntura, pero en el largo plazo esto será irrelevante. Ningún proyecto de infraestructura por más grande que sea determina las condiciones económicas de un país”, dijo.
El Presidente electo Andrés Manuel López Obrador anunció que su gobierno no cometerá “ninguna injusticia”, ya que se garantizará a los inversionistas y contratistas realizar sus obras, pero ahora en la base de Santa Lucía.
“Vamos a llegar a un acuerdo. Serénense”, pidió. “Se gana muchísimo con esta decisión porque se evita la corrupción”.
Carlos Slim Helú presentó en abril un proyecto “informal” para que en los terrenos del actual aeropuerto se hiciera una avenida “más ancha que Reforma” para áreas comerciales, parques, fuentes, canchas de fútbol, viviendas, comercios y hoteles. Foto: Adolfo Vladimir, Cuartoscuro.
La abogada Paola Sofía expuso que no existe ninguna figura legal para que se “trasladen automáticamente” los derechos y obligaciones de un contrato a otro proyecto, porque se firman para una función, tiempo y lugar específico. Pero existen mecanismos jurídicos para garantizar al contratista, si acceden y después de las nuevas licitaciones, los mismos derechos mediante cláusulas aclaratorias e inclusive con preferencia. La otra vía es la indemnización.
El próximo Canciller mexicano, Marcelo Ebrard Casaubón, también anunció que no se desconocerán los compromisos financieros ni jurídicos ya establecidos y explicó que la decisión de la consulta no fue “autoritarismo”, sino una medida para prevenir una afectación fiscal para el próximo sexenio ya que “la obra faraónica” iba a atrasada y se desconocía el costo final.
Los constructores de Texcoco, dijo, no tendrán pérdidas porque ya se les había pagado el contrato.
“Están dialogando con ellos. Se les va invitar a otro tipo de obras que el gobierno va a llevar a cabo empezando por el Nuevo Aeropuerto”, adelantó. “En un año, un buen número de los tenedores de obligaciones financieras y de los constructores que estaban participando en Texcoco, lo estarán en Santa Lucía, así como en otros proyectos que el gobierno va a manejar”, garantizó. Sin embargo
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